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房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)

李春华 王业强 董昕 尚教蔚     2017-05-12       来源:ssap

2017年5月9日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合主办的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)》发布会在北京召开。

2016年,房地产市场在“去库存”的背景下经历了新一轮快速上涨。面对热点城市房地产市场明显过热现象,中央经济工作会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。在国庆节前后,各地政府进一步加强对房地产市场的调控力度,以确保房地产市场平稳健康发展。从市场发展看,目前仍存在以下突出问题:市场分化加深加强,三、四线城市“去库存”依然艰巨;长效机制尚未形成,政府主体责任有待加强;租赁市场任重道远,住房租赁制度亟须完善;棚改建设仍存不足,住房保障效率有待提升。展望2017年,世界经济增长形势依然不容乐观,全球货币宽松不断蔓延,资产荒、资产泡沫与负利率在全球市场普遍存在。国际资本市场的轮动,也将进一步增加国内资本市场风险。控风险无疑是2017年国内房地产市场的主题。房地产市场分化将进一步深化和强化,分类调控和因城施策仍是房地产调控主调。


 2016年房地产开发相关的主要指标增速好于2015年,房地产市场经历了近年来的又一次繁荣

 蓝皮书指出,房地产开发投资增速回暖。2016年,房地产市场在去库存的背景下经历了新一轮快速上涨。全国房地产开发投资总额首次超过10万亿元,同比增长6.9%,增速比2015年提高了5.9个百分点。其中,住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%,同比增长6.4%,增速比2015年提高6.0个百分点;办公楼投资为6533亿元,同比增长5.2%,增速比2015年减少4.9个百分点;商业营业用房投资为15838亿元,同比增长8.4%,增速比2015年提高6.6个百分点。

土地购置面积增速降幅减小。2016年,全国房地产开发企业土地购置面积为2.2亿平方米,是2001年以来新低,同比增速为-3.4%,但比2015年提高28.3个百分点,2014年开始同比增速为负增长态势,2016年幅度减小。

房屋新开工面积增速和竣工面积增速由负转正。2016年全国房地产房屋新开工面积为16.7亿平方米,同比增速由2015年的-14.0%上升到8.1%,扭转了连续两年负增长的态势。其中住宅新开工面积为11.6亿平方米,同比增长8.7%,增速比2015年提高23.3个百分点。2016年全国房地产开发房屋竣工面积为10.6亿平方米,为1997年以来第二高点,同比增长6.1%,比2015年提高13.0个百分点。其中住宅竣工面积为7.7亿平方米,同比增长4.6%,增速比2015年提高13.4个百分点。

商品房销售面积又创新高。2016年全国商品房销售面积继2013年的13.0亿平方米后再创新高,为15.7亿平方米,同比增长22.5%,增速比2015年提高16个百分点。其中,住宅销售面积为13.8亿平方米,同比增长22.4%,增速比2015年提高15.5个百分点;办公楼、商业营业用房销售面积分别为0.38亿平方米、1.1亿平方米,同比分别增长31.4%和16.8%。

商品房均价增速又回到了2位数增长。2016年商品房均价高达7476元/平方米,增速也出现了2010年以来的2位数增长,同比增长10.1%,增速比2015年提高2.7个百分点。住宅均价7203元/平方米,同比增长11.3%,增速比2015年提高2.2个百分点。办公楼、商业营业用房均价分别为14334元/平方米、9786元/平方米,同比分别增长11.0%和2.3%,增速均比2015年有所提高。

房地产开发企业到位资金增速上涨很快。2016年房地产开发企业到位资金高达14.4万亿元,同比增长15.2%,增速比2015年提高12.6个百分点。其中,国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金分别为21512亿元、140亿元、49133亿元和73428亿元,同比分别增长6.4%、-52.6%、0.2%、31.9%,4项指标占比分别为14.9%、0.1%、34.1%、50.9%,前3项指标占比均在下降,只有其他资金比重比2015年提高6.4个百分点。在其他资金中,定金及预付款和个人按揭贷款分别为41952亿元、24403亿元,同比分别增长29.0%和46.5%,增幅分别比2015年提高21.5个百分点和24.6个百分点。


2016年我国房地产市场进一步分化,一、二线城市房价经历了一轮高潮,而三、四线城市房地产市场去库存任务依然艰巨

蓝皮书指出,2016年全国房地产政策经历了一个从宽松到热点城市不断收紧的过程。先是在经济下行压力和库存水平高企的背景下,“两会”提出因城施策去库存,房地产政策相对宽松,降准、降息、降税、降首付频繁出台。在去库存系列政策的刺激下,部分热点城市出现楼市过热现象。面对热点城市房地产市场明显过热现象,中央经济工作会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。在国庆节前后,各地政府进一步加强对房地产市场的调控力度,确保房地产市场平稳健康发展。2016年第四季度房地产市场渐趋平稳,政策分化进一步显现。

2016年房地产市场存在的问题主要有以下几方面:市场分化加深加强,三四线城市去库存任务依然艰巨;长效机制尚未形成,政府主体责任有待加强;租赁市场任重道远,住房租赁制度亟须完善;棚改建设仍存不足,住房保障效率有待提升。

“十三五”期间,在经济运行进入新常态的背景下,中国房地产市场仍将维持分化态势,并不断深化和强化。2017年,房地产市场分类调控和因城施策仍是房地产调控主基调。进一步规范发展住房租赁市场,完善购租并举的住房制度迫在眉睫。为了加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,还需要加快推动房地产金融创新和房地产税收立法改革。


预测2017年房地产市场进入量价调整阶段,市场分化将进一步深化和强化,但部分城市仍存在市场机会

蓝皮书指出,预测2017年房地产市场进入量价调整阶段,房地产市场分化将进一步深化和强化,但部分城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇。二线过热城市房价空间被透支,量价回调是大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个市场发展的新风口,如天津、郑州、武汉等城市受益于城市群发展,城市潜力将逐渐显现,量价将进入平稳增长周期;西部节点型城市,如重庆、成都、西安等城市房价相对较低,市场发展有望进入新阶段。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

2017年房地产业的宏观经济地位继续回升,但同比增速将明显下降;2017年城镇固定资产投资增速继续下降,房地产投资增速小幅回升,住宅投资将基本持平,在2017年大政策环境下,住宅投资受到抑制的程度可能更大些;2017年房地产业土地购置面积可能继续下降,土地成交价款增速减缓;2017年商品房市场销售量增速回落,价格走势相对平稳。


预测2017年区域住房信贷政策仍将继续收紧,全年个人住房贷款增量有所下滑

蓝皮书指出,2016年,房地产信贷政策“先松后紧”,但居民购房需求集中快速释放,市场成交量持续上升。2016年,全国商品住宅累计销售面积13.75亿平方米,同比增长22.4%,销售金额9.91万亿元,同比增长36.1%,销售量价均创历史新高。

预测,2017年,国家对房地产行业的调控思路,由“去库存”转向“抑泡沫和去库存并重”。预计热点城市调控政策将继续收紧,市场监管力度将加强,而三四线城市的政策仍将保持平稳。总体来看,房地产市场将进入调整期,个人住房贷款业务发展也将面临需求下滑、增长放缓的压力。同时,在监管窗口指导和市场需求变化的共同作用下,贷款利率将出现回升。


预测2017年房地产行业整合加速,房地产投资温和下滑,融资方面政策将稳重偏紧

蓝皮书指出,2017年,房地产行业分化继续,整合加速。随着融资环境趋紧,银行开发贷、公司债券等低成本融资手段将受限,房企将被迫寻求融资成本更高的其他手段,如房地产信托、房地产基金等,融资成本的提高,加之土地获取难度加大和获取成本提升、市场需求升级对产品提出更高要求等变化, 2017年的房地产市场竞争会更加激烈,“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的现象更加频繁,房企整合将进一步加剧。

2017年,房地产投资进入下行通道,温和下滑。重点二线城市在2016年的高速上涨期使房价和地价快速飙升,部分城市市场和金融风险隐现;大部分三四线城市仍以“去库存”为主基调。展望城市分化将进一步加大,因城施策将更加显著,一二线重点城市仍以调控为主,其中二线城市降杠杆已成为主要任务,三四线城市“去库存”的优惠政策仍将继续,整体成交量将逐渐回落;同时,根据2016年底中央经济工作会议“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,以及“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的定调,房地产市场将回归居住属性,投机性需求将受到压制。预计2017年房地产投资将进入下行通道,整体呈现温和下滑态势。

2017年,房地产融资稳中偏紧,防范风险。2016年,部分地区出现房地产过热现象,亟须加强房地产调控。年末,中央经济工作会议指出货币政策要坚持稳健中性,防控金融风险被放在更加重要的位置,“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为房地产调控和货币政策的总基调,融资环境整体趋向收紧。2017年,国内外政治经济环境充满不确定性,国内宏观经济尚不能企稳,流动性大环境不会出现大的逆转,2017年的房地产行业资金面将总体呈现“稳中偏紧”的基本特征,房地产企业融资增速将继续放缓。


 预测2017年住宅销售面积减少,住宅开发投资增速放缓,住宅价格涨幅回落

蓝皮书指出,2017年,住宅销售面积减少。2016年,全年商品住宅销售面积接近14亿平方米,创历史新高。与宏观基本面因素决定的中长期住房需求增长放缓趋势相比较,我们认为当前的销售规模难以持续。综合商品住宅销售面积预测模型和对中长期住房需求的估计,预计2017年商品住宅销售面积将出现5%~10%的负增长。

2017年住宅开发投资增速放缓。2016年全年,商品住宅投资增速增长6.4%,比上年增加6个百分点。住宅投资增速的回升主要得益于住宅销售面积大幅增加的拉动。随着商品住宅销售面积增幅减小甚至出现负增长,住宅开发投资增速也将放缓。

2017年住宅价格涨幅回落。2016年初以来,70个大中城市新建住宅价格环比涨幅总体呈波动上升趋势,9月房价涨幅创历史新高。伴随着热点城市房地产调控政策的实施,10月以来房价涨幅已出现收窄。在货币政策保持“稳健中性”的环境下,预计2017年70个大中城市新建住宅价格涨幅回落,热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大。


预测办公楼市场热点向二线城市扩展,中资企业对办公楼的需求明显比外资强劲

蓝皮书指出, 2017年,全国17个主要城市优质办公楼新增供应初值预计将接近1000万平方米。从租户行业角度来看,金融混业、信息科技和消费服务业将是2017年国内办公楼的新需求所在。在“大众创业”和办公楼供应充沛的背景下,共享办公预计将继续成为2017年租赁市场上的一股活跃力量,快速发展带来的竞争升级将凸显运营能力和增值服务的重要性。

预计2017年底17个城市办公楼平均空置率将上升至20%以上,17个主要城市中大部分城市的平均空置率都将上升,市场呈现供过于求的特征,中国办公楼供需平衡将逐渐倾斜到需求端。从一线城市来看,上海空置率相对较高。二线城市中,则只有南京、杭州、宁波、大连四城在20%以下。成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上。天津受到滨海新区的新增供应入市的影响,办公楼整体空置率也将首次踏过30%的门槛。二线城市总体空置率仍将上行。成、渝两地虽然空置率仍高企,但租金调整幅度将有所收敛。在空置水平目前仍处于20%以下的市场,如杭州、南京、青岛、大连,预期租金变化仍不会非常敏感,将处于缓步下行态势。

新的金融、信息科技、消费服务业、电子商务及互联网金融等的快速发展也成为办公楼市场增长的主要动力。


2016年上海土地供应大增,创全国“地王”;房价大涨,重点城市现恐慌购房,深圳涨幅最高

蓝皮书指出,2016年北京二手房成交量超27万套,创历史新高。北京地价上涨促使房价上涨,未来北京南五环外新盘房价将达6万元/平方米的水平,北京新房进入豪宅化时代。2016年随着新房豪宅化的推进,以及改善性需求增加,中高价位普宅成交套数明显上涨。根据新房成交结构划分:2016年北京市场400万元/套成为中低端市场新的分水岭,中低端住宅市场成交套数占比较上年同期下降15个百分点;2016年北京普宅市场400万~1000万元/套为中高价位,中高价位成交套数占比较上年同期增长了12个百分点,增至31%;高价位分界线为1000万元/套,2016年高价位普宅成交套数占比7%,较上年同期增长3个百分点。

新房的郊区化及豪宅化发展,将消费者购房视线重新拉回到四环内的二手房市场,尤其交通便利、配套齐全区域或学区房受到购房者热捧。北京2016年新房和二手房成交比为0.46∶1,二手房是交易主力的趋势不会改变,而且将越来越明显。


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社会科学文献出版社 2017年5月出版

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